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정비사업조합이 기존 재건축조합의 사업손익을 이월하여 승계할 수 있는지 여부

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법인
서이46012-11788

20031016

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정비조합의 법적성격이 법인이므로 재건축조합과 재개발조합은 법인인것 맞나요?

채택답변

재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다.

구 주택건설촉진법 상의 재건축조합은 주택사업을 시행하는 주택조합의 일종으로 비법인 사단인 민간사업자에 불과하였습니다.

그러나 도시정비법상의 재건축조합은 정비구역 안에 있는 토지와 건축물의 소유자 등으로부터 조합설립의 동의를 받는 등 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖추어 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 후 등기함으로써 법인으로 성립하고( 도시정비법 35조, 38조) 이러한 절차를 거쳐 설립된 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택재건축사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖습니다.

따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립 인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 할 것입니다.

재건축조합의 법적성격

1. 관련규정 :도시 및 주거환경정비법

제35조(조합설립인가 등) ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다.

제38조(조합의 법인격 등)

① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다.

③ 조합은 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다.

2. 재건축조합의 법적 성격

재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다.

가. 도시정비법 시행 이전

대법원은 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다 하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다. ”고 판시하고 있었습니다.(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결)

나. 도시정비법 시행 이후

대법원은 “도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상의 주택재건축정비사업조합(이하 ‘재건축조합’이라 한다)은 정비구역 안에 있는 토지와 건축물의 소유자 등으로부터 조합설립의 동의(이하 ‘조합설립결의’라 한다)를 받는 등 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖추어 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 후 등기함으로써 법인으로 성립한다( 도시정비법 35조, 38조). 그리고 이러한 절차를 거쳐 설립된 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택재건축사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖는다.

따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립 인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 한다. “고 판시하고 있습니다. (대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다10638,10645 판결 )

정비사업 조합의 법적 성격

안녕하세요. 서울지방변호사회-네이버 지식iN 상담 변호사 김은철 입니다.

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☞ 재건축조합의 법적성격

1. 관련규정 :도시 및 주거환경정비법

제35조(조합설립인가 등) ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다.

제38조(조합의 법인격 등) ① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다.

③ 조합은 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다.

2. 재건축조합의 법적 성격

재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다.

가. 도시정비법 시행 이전

대법원은 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다 하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다. ”고 판시하고 있었습니다.(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결)

나. 도시정비법 시행 이후

대법원은 “도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상의 주택재건축정비사업조합(이하 ‘재건축조합’이라 한다)은 정비구역 안에 있는 토지와 건축물의 소유자 등으로부터 조합설립의 동의(이하 ‘조합설립결의’라 한다)를 받는 등 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖추어 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 후 등기함으로써 법인으로 성립한다( 도시정비법 35조, 38조). 그리고 이러한 절차를 거쳐 설립된 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택재건축사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖는다.

따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립 인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 한다. “고 판시하고 있습니다. (대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다10638,10645 판결 )

3. 귀하의 문의사항에 대하여

재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다. 구 주택건설촉진법 상의 재건축조합은 주택사업을 시행하는 주택조합의 일종으로 비법인 사단인 민간사업자에 불과하였습니다.

그러나 도시정비법상의 재건축조합은 정비구역 안에 있는 토지와 건축물의 소유자 등으로부터 조합설립의 동의를 받는 등 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖추어 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 후 등기함으로써 법인으로 성립하고( 도시정비법 35조, 38조) 이러한 절차를 거쳐 설립된 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택재건축사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖습니다.

따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립 인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 할 것입니다.

기타 문의하시고 싶은 내용은 아래 상담문의에 적혀 있는 연락처로 문의하시면 됩니다.

법인등기를 한다면 어떠한 절차와 방법으로 하여야 하는가요?

문) 저희 재건축조합 설립추진위원회에서는 행정기관으로부터 재건축조합설립인가를 받았습니다. 법인등기를 하여야 하는가요? 법인등기를 한다면 어떠한 절차와 방법으로 하여야 하는가요?

답) 재건축조합은 도시정비법이 시행되기 전에는 비법인사단으로 분류되어 그 등기가 필요하지 않았으나, 도시정비법이 시행(2002. 12. 30. 제6852호로 제정되어 동년 7. 1자에 시행됨)된 이후에는 정비사업조합이라는 ‘특수법인’으로 조합설립의 인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 일정한 사항을 기재하여 법인설립등기를 하여야 합니다(도시정비법 제38조 및 동법 시행령 제36조).

법인설립등기의 신청절차와 그 방법은 먼저 조합정관과 창립총회의사록을 공증 받은 후에, 법인설립등기신청서를 작성하고 공증 받은 조합정관과 창립총회의사록 각 1부와 행정기관으로부터 받은 재건축조합설립인가서와 창립총회에서 선임된 임원들의 취임승낙서와 그 취임승낙의 진정성을 소명하기 위하여 인감증명서 등을 첨부하여 관할등기소에 위 설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 법인설립등기를 신청하면 됩니다.

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